REGISTRO DE AUDIO DE LA SEGUNDA SESIÓN EXTRAORDINARIA

Este es el audio que corresponde a la fallida segunda sesión de asamblea extraordinaria.

COMPARTIENDO INFORMACIÓN

Respecto a los temas que la comunidad espera sean solucionados, les entrego algunas afirmaciones basadas en los antecedentes recabados y que constan en las publicaciones posteriores.

1. El administrador puede ser removido por la comunidad en asamblea ordinaria o por el comité de administración directamente.
2. La remoción de un administrador en asamblea extraordinaria es ILEGAL, y de concretarse podría darle argumento al administrador desvinculado, para ingresar una denuncia en el Juzgado de policía local correspondiente.
3. Los integrantes del comité pueden renunciar cuando ellos los estimen conveniente, no están obligados a esperar una asamblea extraordinaria. Es efectivo que se necesita una asamblea extraordinaria para su salida forzada, pero existiendo su intención de renunciar, nada impide que se vaya cuando ellos quieran.

Un último punto a comentar lo constituye la forma indigna como se realizó la frustrada asamblea extraordinaria. Nuestra comunidad podrá ser de gente de clase media con muchos jubilados, pero fue una vergüenza y una falta de respeto tener a la gente en el estacionamiento, de pié. Cabría preguntarse, ¿Se hizo eso se hizo porque se esperaba que la mencionada asamblea iba a fracasar?....¿¿podría pensarse entonces que existe de parte de alguien la idea de no querer renunciar o irse del edificio??.

LAS CLAVES QUE DEBE MANEJAR UNA COMUNIDAD PARA SABER RELACIONARSE CON SU ADMINISTRADOR

Fuente: El Mercurio

Alguien debe hacerse cargo de los problemas diarios y del estado financiero de condominios y edificios. Es un trabajo de 24/7 donde participa el administrador, pero también los conserjes y varios copropietarios. Por eso, tener claridad de los deberes y responsabilidades de cada actor y mantener una comunicación fluida son fundamentales para lograr que las cosas avancen.

"Los condominios son iguales a una casa grande; hay que pagar cuentas y ver que las cosas anden", explica Guillermo Pizarro, socio de la empresa administradora de propiedades Zócalo Uno, que cuenta con una cartera de más de 25 comunidades. A su juicio, el trabajo de un administrador va de la A a la Z, desde que funcionen las bombas de agua, que los ascensores tengan sus mantenciones y hasta que se le pague al día a los proveedores.

Sin embargo, Pizarro aclara que los resultados de su trabajo no dependen solo de él: "Para que una comunidad camine tiene que haber un trabajo tripartito entre el comité de administración, la administración y los funcionarios. Si cada uno rema para su lado no hay un criterio para afrontar los problemas", explica.

No es siempre una relación fácil de llevar, sobre todo entre el administrador y el comité de administración, integrado por los copropietarios representantes de la comunidad.

Según la experiencia de Pizarro, una de las principales trabas que debe sortear un administrador es un comité de administración poco resolutivo: "Hay ocasiones donde se solicitan presupuestos sabiendo que no están los fondos y las cosas quedan en nada".

En el otro lado de la moneda, los vecinos no siempre están 100% conformes con la labor de la administración. La queja principal se repite: su poca presencia en terreno. "En la mayoría de los casos manejan todo vía e-mail y teléfono. A algunos propietarios les gusta conversar directamente con el administrador y eso se pierde con la tecnología", cree Juan Carlos Rojas, presidente del comité de administración de un edificio en Las Condes. 

Responsabilidad compartida 

En Paz Corp hicieron un levantamiento de las problemáticas que se dan entre las comunidades y los administradores, en el marco de su programa "Comunidad Exitosa", donde realizan un trabajo de asesoría y seguimiento en los edificios que entregan, para mejorar la relación entre ambas partes.

Según Marcos Camsen, gerente de Innovación y Logística de la inmobiliaria, el principal problema que se da entre administrador y comunidad tiene que ver con la poca claridad de los deberes de cada uno. "Hemos detectado que las comunidades se forman por personas que no tienen know how en materias técnicas ni en control de cuentas, y generalmente es primera vez que viven en un condominio, lo que genera un pequeño descontrol (...) Por su parte, muchas veces el administrador toma un rol donde lo resuelve todo, tomando decisiones sin participación del comité de administración", señala Camsen.

Para solucionar este problema, crearon la figura del superintendente de comunidades, que trimestralmente verifica el nivel de cumplimiento de las responsabilidades del administrador y le explica a la comunidad en qué debe fijarse: cómo evaluar el trabajo del administrador y cómo llevar un correcto control de los gastos comunes. "En este tema, los copropietarios no pueden quedarse de brazos cruzados", agrega Camsen. Actualmente tienen 24 edificios bajo este programa, de Antofagasta a Puerto Montt. 

El rol de la comunidad 

Lo normal es que el administrador y el comité de administración se junten al menos una vez al mes para analizar los avances y pasos a seguir. Sin embargo, no es necesario asistir a esas reuniones para verificar cómo van las cosas. Según Guillermo Pizarro, de Zócalo Uno, es relativamente sencillo para la comunidad verificar cómo está trabajando el administrador. "Los resultados se pueden constatar con el solo hecho de pasar por ahí: cómo están los espacios comunes, cómo funcionan los ascensores, qué mantenimientos se están haciendo", señala. Lo que no se puede ver a simple vista es el manejo financiero, por lo que el administrador debiera entregar una rendición al menos una vez al año, agrega Pizarro.

Sin embargo, hay comités de administración que van más allá. En el que participa Juan Carlos Rojas, por ejemplo, contratan anualmente una auditoría externa para revisar el manejo de los dineros. "Quizás sale un poco más caro, pero estamos hablando de dineros de toda la comunidad y acá muchos miembros del comité queremos vivir los próximos 20 años", dice.

En todo caso, ya hay herramientas tecnológicas que facilitan el trabajo del administrador e integran más fácilmente a la comunidad. Owner First, por ejemplo, generó un software contable para el administrador, el que a su vez permite vaciar esa información, en forma ordenada y clara, en un portal web para que los miembros de la comunidad puedan acceder a ella cuando quieran.

El costo del servicio es de 1,5 UF por comunidad si sólo se opta por la herramienta contable y de 3 UF si se agrega la alternativa del portal web. Actualmente, están trabajando con cerca de 100 comunidades y esperan que en dos años más la cifra llegue a 500.

Otra opción es la de Klip.cl, que ofrecerá desde el primer semestre de 2013 el servicio de publicación en línea del pago de los gastos comunes, con la opción de agregar un historial del comportamiento de pago o el detalle de los cobros extras. Además, se podrán generar encuestas en línea para conocer la opinión de la comunidad sobre distintos temas.

Ahora, si la relación entre las partes no da para más, lo más sano es cambiar de administrador. Según explica el abogado experto en temas de copropiedad, José Manuel Figueroa, la decisión se puede hacer efectiva de un día para otro, salvo que el administrador esté sujeto a un contrato de trabajo o un contrato de prestación de servicios.

$250 mil puede ser el sueldo de un administrador de un condominio. Al no ser un empleo bien remunerado, estas personas se ven obligadas a trabajar para más de un edificio.

AL TERMINAR UN CONTRATO CON UN ADMINISTRADOR, LO RECOMENDABLE ES DARLE TIEMPO PARA QUE DEJE TODO EN ORDEN. 

Errores de la comunidad 

A juicio del abogado José Manuel Figueroa, la comunidad en general comete dos grandes equivocaciones en torno a los administradores. El primero es tomarse a la ligera la elección del cargo. "Me ha pasado que comunidades contratan administradores con una facilidad preocupante. Por el apuro de encontrar a alguien, lo toman sin conocerlo, sin revisar su experiencia", señala.

El otro problema tiene que ver con los sueldos, que van desde $250 mil para arriba. "Como no son bien pagados, deben tener muchos edificios y eso los hace menos eficientes. Hay muy poco reconocimiento por parte de los copropietarios y de la sociedad en general de la labor del administrador", agrega Figueroa.

UN DIARIO ABORDA EL TEMA DE REMOVER AL COMITÉ O EL ADMINISTRADOR

Línea directa de El Mercurio, responde a una persona que escribió sobre el tema de la disconformidad con el comité de administración o el administrador. La respuesta va en la misma línea de los antecedentes que he aportado en este blog.

OCHO DE CADA DIEZ PROBLEMAS EN UN CONDOMINIO SON DE RELACIONES HUMANAS

Fuente: Economía y Negocios El Mercurio

Las mascotas y los ruidos molestos son las causas más comunes de los roces que se dan entre los vecinos de un edificio de departamentos o de un conjunto de casas.

No es fácil la vida en comunidad. Según los entendidos, ocho de cada diez problemas que le llegan a una administración tienen que ver con relaciones humanas, es decir, convivencia entre vecinos. "En un mismo piso puede haber gente de diferentes edades y costumbres. Están a pocos metros uno del otro y no siempre se respetan los derechos del vecino (....) Antes había más respeto", señala el socio de la firma administradora Zócalo Uno, Guillermo Pizarro.

Para el sociólogo experto en temas inmobiliarios, Camilo Arriagada, las tensiones que se ven en los condominios muchas veces se explican por un cambio en la sociedad: "La vida en comunidad se ha debilitado como fenómeno global de transformación del modelo económico y cultural, con mucha más individualidad", señala.

Hay temas que son más sensibles y que comúnmente generan roces: la tenencia de mascotas, la emisión de ruidos molestos, las ampliaciones que no siguen el estilo de la fachada del edificio y el uso de los estacionamientos de visita. "En general, el desconocimiento de los reglamentos hace que a la gente al final le dé lo mismo", explica el presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria (CGAI), Aníbal Ahumada.

Como una forma de capacitar a la comunidad y que así tome conciencia de sus derechos y deberes, en Inmobiliaria Paz han desarrollado el programa Comunidad Exitosa, que actualmente está presente en 14 edificios. "Buscamos darles herramientas a los vecinos para sacar un mejor provecho de la vida en conjunto. Se les entregan tips fáciles que mejoran la convivencia diaria, como saludarse en el ascensor o cómo hacer un correcto uso de los espacios comunes, entre otras materias", señala Marcos Camsen, gerente técnico inmobiliario de Paz.

Convivencia regulada

Desde 1937 que la vida en comunidad se viene normando, aunque la primera ley tenía en mente condominios pequeños, con edificios que, en general, no superaban los cuatro pisos. El gran salto se dio recién en 1997, con la actual ley de Copropiedad Inmobiliaria, que reconoce distintos tamaños y tipos de condominios, como habitacionales, de oficinas e industriales.

"Esta ley hace toda una regulación que no estaba respecto de los bienes comunes; si se pueden arrendar, darse en uso y goce, construir en ellos, cambiarles el destino. Eso hace más fácil lograr relaciones más llevaderas, dejando claro qué se puede hacer y qué no con dichos bienes", señala el abogado especializado en temas de copropiedad, José Manuel Figueroa.

Además de la ley, cada condominio dispone de su propio reglamento, donde se norman los temas sensibles caso a caso. Para las mascotas, lo más común es que se regule el peso del animal, mientras que en el caso de los ruidos molestos, normalmente se establecen horas de emisión.

"Estos reglamentos se han transformado en un verdadero manual de sana convivencia. Ahora tampoco pueden convertir una comunidad en una cárcel, llena de restricciones", dice Guillermo Pizarro, de Zócalo Uno.

Según Figueroa, los problemas de relaciones humanas se pueden atacar con un buen reglamento, pero no es una solución de fondo: "Hay gente que simplemente no tiene sentido cultural para vivir en comunidad, muchos piensan que están en el campo".

A esto hay que sumar que muchas veces es difícil cambiar el reglamento ante la aparición de un conflicto nuevo. Para hacer efectiva una modificación se requiere de una asamblea extraordinaria de los vecinos, con 80% de asistencia y un 75% de acuerdo.

Cosas por mejorar

Cuando el reglamento no es suficiente y la mediación del administrador tampoco, se puede llegar a los juzgados de Policía Local, quienes pueden establecer multas de una a tres UTM y en caso de reincidencia, duplicar los valores. "Esta instancia está colapsada y es lamentable que todo problema de una comunidad que no pueda resolverse deba ser tratado en un juzgado, que también ve cosas de mayor gravedad y más urgentes. Por eso a veces lleva años resolver algo que puede ser sencillo de solucionar", señala Aníbal Ahumada, del CGAI.

A su juicio, una solución sería que la autoridad entregue a los gremios de administradores la facultad de mediar en estos conflictos menores.

Ahumada indica: "En Argentina aplicaron esta fórmula y los resultados han sido muy provechosos para los involucrados y ha permitido una descongestión significativa en los juzgados correspondientes".

José Manuel Figueroa va en esa misma línea y señala que otra forma de desentrampar los conflictos es que se les entreguen mayores facultades a los administradores, como poder poner multas directamente. "También debiera poder poner término al contrato de arriendo y expulsar a un arrendatario conflictivo", dice.

Actualmente hay 22 mil edificios que se rigen por la ley de Copropiedad Inmobiliaria y el número crece cada año, según datos del CGAI. Con cada vez más personas viviendo en comunidad, los expertos llaman a tomar acciones para solucionar los conflictos. Después de todo, es un fenómeno que afecta a gran parte de la sociedad. "En todos los sectores pasan cosas muy similares, no importando el nivel socioeconómico de la comunidad", concluye Ahumada.

Edificios, fuente de conflictos

Es más común que los roces entre vecinos se den en los edificios que en los condominios de casas. Según el presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria (CGAI), Aníbal Ahumada, esto tiene que ver con la densidad y la cantidad de bienes comunes. "En las casas no debes compartir el ascensor, el quincho. En los edificios hay más espacios que son comunes", indica.

 

REQUISITOS DE LAS ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS

INFORME DE INSPECTOR DIRECCIÓN DEL TRABAJO

Comparto con uds. otro documento, una vez más conseguido a través de contactos ya que el administrador no aporta información. Este es el famoso documento que dio origen a la frustrada construcción del “bungalow-garita” que buscada realizar tanto el administrador como el comité de administración.

La orientación del inspector es clara: preocupar de caseta de trabajadores. Las interpretaciones que le dieron el comité y administrador, son propia de ellos, no del inspector

 

PRESENTACIÓN ÚLTIMA ASAMBLEA ORDINARIA

Esta presentación, que tuvo que ser conseguida por otras fuentes distintas a la administración, muestra los trabajos que se programaron para el final del año 2012 y el 2013.

CITACIÓN A ASAMBLEA EXTRAORDINARIAS

Hay muchos condominios que citan en primera y segunda oportunidad a una asamblea extraordinaria, y no por eso están fuera de la ley. Nadie obliga a fijar una hora específica y no considerar un período de espera para una segunda citación. 

¿Por qué en nuestro edificio eso es diferente?........

A continuación, dos citaciones correspondientes a dos condominios distintos.

¿LE ESTÁ PERMITIDO AL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN NOMBRAR O REMOVER AL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO?

Fuente: Condominios.cl

La Ley 19.537 “Sobre Copropiedad Inmobiliaria”, establece en su artículo 22 que todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por la asamblea y que éste se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.

Sin embargo, la misma Ley en su artículo 21 establece que el Comité de Administración "tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto de aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria." Dado que el nombramiento y remoción del Administrador son asuntos de tipo ordinario, se entiende que tal atribución la puede ejercer plenamente el Comité de Administración.

Conviene dejar en claro que la Asamblea, que está por sobre el Comité, siempre tendrá la última palabra y podría dejar sin efecto los acuerdos del Comité de Administración que no le parezcan adecuados.

COMO SE PUEDE PONER TÉRMINO A LA GESTIÓN DE UN ADMINISTRADOR

Fuente: Portal Condominios.cl

Como hacer los trámites para la Renuncia del Administrador y del Comité Administrador

Elías Pérez

oliverioelias@gmail.com

Respuesta:

Conforme a su consulta, debe tener en cuenta lo siguiente:

1. Para poner término a la gestión del Administrador, basta con el acuerdo de la mayoría de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios.
2. Para poner término en forma anticipada al plazo por lo que fueron nombrados los integrantes del Comité de Administración, sólo se puede efectuar con el acuerdo de la Asamblea de Copropietarios, reunidos en Asamblea de Copropietarios Extraordinaria, conforme lo dispone la Ley 19.537.

Atte.

HERNAN VEJAR SINNING

Abogado

Asesor Legal y Jurídico de Comunidades

Especialista en Derecho Inmobiliario Comunitario

E-mail: hernan_vejar_abogado@yahoo.es

CUALES SON LAS MATERIAS A TRATAR EN UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

Fuente: Ley Nº 19.537 “Sobre Copropiedad Inmobiliaria”

T I T U L O II

De la administración de los condominios

Artículo 17.- Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:

1. Modificación del reglamento de copropiedad.
2. Cambio de destino de las unidades del condominio. 
3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común. 
4.  Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos. 
5.  Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación. 
7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo. 
8.  Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración. 
9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio. 
10.  Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 y establecer subadministraciones en un mismo condominio. 
11. Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.

Todas las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesiones extraordinarias, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio. y en los números 2, 3, 4, 5 y 6, podrán también ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a Asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18.

FONDO COMÚN DE RESERVA

¿A quién corresponde el pago del llamado fondo común de reserva? ¿Al arrendatario o al dueño?

Por José Manuel Figueroa Valdés, abogado y profesor ACOP

La obligación del arrendatario respecto al pago de los gastos comunes se regula en el respectivo contrato de arrendamiento. En éste puede convenirse tanto la obligación del arrendatario de contribuir al pago de los gastos comunes ordinarios, incluido el fondo de reserva, como de los extraordinarios, toda vez que en el campo del derecho privado rige aquel principio que señala que se puede hacer todo aquello que no está expresamente prohibido por la ley.

Si el contrato nada señala sobre quién debe hacerse cargo, se deben aplicar las normas del Código Civil, y en especial, el artículo 1.940, que prescribe: "El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas".

De esta forma, se asimilan a las reparaciones locativas -y son de cargo del arrendatario- los gastos comunes ordinarios, definidos en el artículo 2º Nº 4 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Esto es: gastos comunes de administración, mantención, reparación y uso y consumo, incluido el fondo común de reserva, el que tiene por objeto atender gastos comunes de reparaciones en los bienes de dominio común.