VIDEO DEL RECUERDO

LA MOROSIDAD DEL DEPARTAMENTO 25 A SIGUE AUMENTADO

El departamento 25 A lleva más de un año con morosidad, y pese a que se normalizó su dominio después del fallecimiento del Sr. Gonzalo Krumm, la nueva dueña, su sobrina, se ha negado a cancelar los gastos comunes que adeuda al condominio. Lamentablemente los entes administrativos del edificio se han mostrado reacios a adoptar alguna medida y se “espera” que la actual propietaria venda la unidad.

Mientras tanto, será el resto de los copropietarios y arrendatarios quienes deberán cubrir la morosidad de ese departamento, que de acuerdo al cuadro que se acompaña ya alcanza a más de 2 millones de pesos, lo que equivale a casi un tercio de todo el gasto común.

Gasto común total	Morosidad depto. A25	Porcentaje del total de condominio
$ 6.599.364	$ 2.066.024	31%

NUEVA FALLA EN LOS PORTONES DEL CONDOMINIO

Una nueva falla se produjo en el portón de ingreso del edificio y esta vez tuvo consecuencias, ya que hubo tres vehículos que resultaron con daños menores, los que la comunidad seguramente deberá reparara con cargo a todos los copropietarios o arrendatarios. Lo anterior ocurrió en la tarde noche del sábado 12 de marzo. Pese a lo anterior, nadie de la administración se apersonó en el lugar y el motor del portón debió ser revisado por los mismos conserjes.

 

También hay que mencionar que el motor del portón de salida sigue en “reparación”, hace casi 10 días, pese a no tener más de un par de meses de haber sido comprado. Las continuas  fallas en los portones ya no son coincidencia; es claro que al menos ha fallado la mantención y la supervisión de parte de la comunidad, todo lo cual sigue teniendo como consecuencia que los residentes deben incurrir en gastos que perfectamente pudieron ser ahorrados.

 

Mes	Año	Valor	Egreso	Detalle
Diciembre	2015	$ 136,860	1739	Reparación motor portón vehicular factura 4410
Noviembre	2015	$ 29,510	1693	Cambio de cableado portón vehicular boleta 989
Enero	2016	$ 116,667	1745-1746	Compra motor e instalación para portón poniente bol. 1018-1019 cuota 1 de 3
Febrero	2016	$ 116,667	1745-1746	Compra motor e instalación para portón poniente bol. 1018-1019 cuota 2 de 3
		$ 399,704

LOS CAMBIOS QUE TRAERÁ LA CERTIFICACIÓN DE ASCENSORES

Fuente: El Mercurio

En pleno estudio están las normas que regirán la certificación de estos equipos, y que obligarán a que haya un tercero que dé fe de que los ascensores están en condiciones de ser utilizados de forma segura por los usuarios.

Certificación velará por correcto funcionamiento de ascensores

Cuando comience a regir la certificación indicada en la Ley 20.296, los ascensores serán inspeccionados por un tercero, independiente del instalador de los equipos. Ello permitirá, señalan los expertos, mayor seguridad para los pasajeros.

El funcionamiento de los ascensores es uno de los temas que más generan problemas en las comunidades de edificios, tanto a los residentes y usuarios como a su administración. Para mucha gente no deja de sorprender que en los gastos comunes que debe pagar todos los meses aparece el ítem de arreglo de estos equipos.

Situación que podría cambiar cuando comience a regir la certificación indicada en la Ley 20.296, que obliga que los ascensores sean inspeccionados por un tercero, independiente del instalador de los equipos, en base a una normativa específica, y según los requisitos y la forma que indique la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

Esta ley, que entró en vigencia en 2010, establece disposiciones para la instalación, mantención y certificación en el transporte vertical, las cuales consideran ascensores tanto verticales como inclinados, montacargas, funiculares, escaleras y rampas mecánicas. En el reglamento asociado se indican además los requisitos que deben cumplir los instaladores, mantenedores y certificadora para participar en el rubro, a través de la inscripción en un registro que lleva el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).

Mauricio González, jefe de Unidad División Inspección de Obras del IDIEM, sostiene que en la actualidad prácticamente no hay certificación, ya que es el propio instalador de los equipos quien emite un documento técnico, junto con la declaración de la instalación eléctrica. La certificación de los ascensores comenzará una vez que se establezcan los requisitos en la OGUC, actualmente en estudio, "en donde se deberá indicar, entre otros aspectos, la periodicidad de la certificación, su duración, el contenido del certificado, las normas técnicas sobre la cual se deben realizar, la calendarización para la primera certificación y plazos, entre otros".

A su juicio, lo más importante es que habrá un tercero que, mediante una norma, dará fe de que el equipo está en condiciones de ser utilizado de forma segura. "La ley significó además la creación de normativa técnica que hace algunos años no se contaba, la cual está basada en reglamentación europea y estadounidense. A partir de lo anterior, se podría decir que en Chile a estos equipos de transporte se les exigirán estándares aplicados en estos países, lo cual sin duda mejorará la seguridad de los usuarios".

Problemas graves

En el IDIEM explican que los principales problemas que presentan los ascensores son por el mantenimiento deficiente y las complicaciones derivadas de la instalación. Para el primero, muchas veces se realizan solo verificaciones de forma visual y limpieza.

En cuanto a los problemas de instalación, detallan que estos se derivan en problemas de confort de viaje, detenciones intempestivas, desgaste anormal, ruidos, vibraciones y una operación insegura de los ascensores.

Aníbal Ahumada, presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria (CGAI), señala que es sorprendente, e incluso alarmante, el estado en que se encuentran un número importante de ascensores a causa de los incumplimientos de algunas empresas que se dedican a la instalación y mantención de estos equipos.

Agrega que otra situación que se da es que, en ocasiones, las empresas recomiendan ciertos cambios de repuestos o reparaciones necesarias, pero la comunidad, por medio del Comité de Administración, no los autoriza pensando en ahorrar dinero. "Esto no solo es una torpeza sino que una gran irresponsabilidad que a la larga traerá más molestias a la comunidad y, por supuesto, un mayor costo".

El dirigente del CGAI cree que la certificación traerá cambios para mantenedores y comunidades. "Los administradores solo podemos exigir el cumplimiento de los contratos y es evidente que al comienzo, cuando las empresas de certificaciones nos den las indicaciones de lo que haya que mejorar, junto a los copropietarios veremos cómo financiamos estas mejoras, para tener ascensores con menos fallas y menos accidentes", afirma.

Malas prácticas

González detalla que los problemas en los ascensores se deben fundamentalmente a un montaje deficiente y malas prácticas constructivas. "En este sentido es común ver durante esta etapa que no se siguen las indicaciones de los fabricantes de los equipos en cuanto a las recomendaciones electromecánicas de instalación de cada uno de los componentes".

Y agrega: "Estas instrucciones se dan en el Manual de Montaje elaborado por el fabricante. Lo anterior se podría solucionar con la supervisión de un organismo independiente y competente que vaya verificando el cumplimiento del proyecto, la normativa y las indicaciones del fabricante".

Destaca que se detectan problemas en las obras civiles y de otros aspectos que están relacionados con la instalación y funcionamiento de los ascensores y que no son por cuenta del instalador, como requerimientos eléctricos, de ventilación, de iluminación de accesos, dimensionamiento de sala de máquinas, entre otros.

Pero lo más preocupante son los accidentes que ocurren por una serie de fallas o problemas de manera consecutiva. "Es decir, un accidente en un ascensor casi siempre se debe a más de una causa y de mecanismos, señales o seguridades que no operaron".

Así, el golpe de las puertas al ingresar a la cabina, la caída de personas dentro de la caja del ascensor, la sobrevelocidad tanto en subida como en bajada y su consiguiente impacto, el atrapamiento de personal de mantención en maquinaria o en elementos del ascensor, son algunos de los accidentes más comunes.

Seguridad y funcionamiento

Jocelyn Figueroa Yousef, jefa de la División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional del Minvu, explica que las modificaciones a la OGUC que está impulsando esta cartera en materia de ascensores buscan fortalecer la seguridad y el buen funcionamiento de estos equipos. "Es así como, entre otras materias, se reglamenta la periodicidad y las condiciones de la mantención y certificación de los ascensores, lo que permitirá a los usuarios y propietarios saber si los equipos han cumplido dichos procesos, según corresponda. Por otra parte, se considera que la definición respecto de la cantidad y características de los ascensores de un edificio deberá ser el resultado de un estudio especializado en esta materia, considerando la frecuencia de viajes y los tiempos de espera".

FALLAS RECURRENTES EN PORTONES

Nuevamente falla el motor de un portón, que según la última circular de gastos comunes no lleva más de un mes de haber sido comprado e instalado. El tema de las fallas de los motores de los portones se ha transformado en una situación recurrente. Lamentablemente la comunidad no tiene el detalle de los distintos desperfectos de parte del ente administrativo responsable, pero han sido evidentes las reiteradas fallas en los dos portones de acceso y salida del edificio.

Una inadecuada gestión en la mantención de los equipos va acompañada de gastos en que debe incurrir la comunidad que de otra forma se habrían ahorrado o bien esos fondos podrían haber sido ocupados parta otros fines.