No cualquiera puede imponer una multa a la hora de sancionar a un
vecino. Las leyes son claras, y hay un sistema muy definido, donde la ley de
copropiedad tiene mucho que decir al respecto. Acá se lo presentamos de forma
simple y entendible por todos.
Por Pelayo Valenzuela Irrarázaval. Es socio de la oficina Alliende y
Cía., abogado de la Universidad Católica y magister en administración de
empresas de la Universidad Adolfo Ibáñez.
En ocasiones anteriores hemos hecho referencia a las obligaciones y
exigencias que implica la convivencia en un condominio. Ahora bien, el
incumplimiento de tales obligaciones o el mal uso de sus derechos por parte de
uno o más copropietarios u otros usuarios a su nombre, puede dar lugar a la
imposición de multas en su contra.
Pero, ¿Son legítimas o correctas tales multas? Antes de pronunciarme
respecto de ello, debemos recordar el orden legal que regula a los condominios.
En primer lugar, encontramos la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y su
reglamento del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Luego, se ubica el
reglamento de copropiedad de cada condominio. Finalmente, y complementando las
anteriores en los aspectos particulares o más domésticos, estarán los acuerdos
de las asambleas que no impliquen modificación al reglamento de copropiedad.
Por otra parte, sin perjuicio del deber de cada copropietario y usuario
de un condominio en orden a cumplir fielmente las disposiciones que lo regulan,
están llamados a velar por el cumplimiento de las disposiciones antes citadas:
El administrador, el comité de administración, la asamblea de copropietarios y
—en caso de conflictos entre vecinos o entre éstos y la administración—,
también pueden intervenir el juez de policía local competente, e incluso, bajo
ciertas circunstancias, las municipalidades respectivas.
Entonces, para poder responder a la pregunta anterior, debemos revisar
primero de dónde emana y quién impone la multa, en otras palabras ¿Quién y por
qué fijó la multa?
Si la multa emana de una resolución judicial, bajo las condiciones que
establece la ley, sería legítima. Igualmente lo sería, si ésta se establece
expresamente en el reglamento de copropiedad y es el administrador o el comité
de administración quien la impone. Sin embargo, merecen reparos aquellas que no
constan en el reglamento de copropiedad ni tampoco fueron fijadas por un juez,
conforme a los procedimientos legales.
En efecto, aún bajo el argumento de velar por la fiel observancia de
las normativas del condominio, no parecen legítimas aquellas multas que
eventualmente impongan el administrador de un condominio o su comité de
administración, si éstas no figuran expresamente en el reglamento o en la Ley
de Copropiedad, dado que la facultad de ambos sólo se extiende a aplicar o
imponer las multas que consten en el reglamento y no otras.
Si la voluntad del condominio o bien, de su administración, es
sancionar con una multa determinadas acciones o infracciones a las normas de
convivencia por parte de los copropietarios del condominio, deberían entonces
promover la modificación del reglamento de copropiedad, de manera tal que
dichas multas consten en dicho cuerpo normativo y obliguen así a todos los
copropietarios.
Finalmente, cabe recordar que dicha modificación debe efectuarse con la
aprobación de, a lo menos, el 75% de los copropietarios, en asamblea
extraordinaria especialmente citada a este objeto y, además, que cuenten con la
asistencia de un notario público que certifique la asistencia y votación
exigida.
En todo caso, si un copropietario se siente afectado por determinadas
resoluciones de la asamblea de copropietarios o de su administración, podrá
recurrir ante el juez de policía local competente para que revoque o anule la
medida adoptada, si ésta no se ajusta a derecho.
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